Mortgage Loan and Transfer of Ownership

[mico]

 ANG PAGLIPAT NG TITULO NG LUPA PAPUNTA SA PINAGSANGLAAN NITO KUNG HINDI NA NAKABAYAD ANG NAGSANGLA NITO AY PWEDE LAMANG MANGYARI SA PAMAMAGITAN NG PROSESO NG JUDICIAL FORECLOSURE O KAYA AY EXTRAJUDICIAL FORECLOSURE OF MORTGAGE.


Marami ang nag-aakala na kung hawak na nila ang titulo ng lupa na sinangla ay automatic na nila itong maililipat sa name nila kung hindi nakabayad ang may-ari nito. Mali po ang akalang ito dahil may sinusunod na batas tayo sa pag-ilit ng sangla ng lupa.


Bawal ang automatic na paglilipat ng titulo ng nakasanglang lupa na hindi dumadaan sa foreclosure proceeding. Dahil ang paghahawak ng mga nasabing titulo ng lupa/rehistro ng sasakyan ay hindi nagbibigay ng automatic na karapatan sa nagpautang ng pagmamay-ari sa nasabing property. Ito ay bawal sa batas na kung tawagin ay "pactum commisorium" na nasa Article 2088 ng New Civil Code. "The creditor cannot appropriate the things given by way of pledge or mortgage, or dispose of them. Any stipulation to the contrary is null and void."


Dalawang klase ng proseso ang foreclosure of mortgage; (1) judicial forclosure under Rule 68 of the Rules of Court; or (2) Extrajudicial Foreclosure of Mortgage under Act No. 3135/4118.

Ang judicial foreclosure ay ang proseso kung saan sinasampa ang complaint sa korte at papatunayan na hindi nakabayad ang tao na nagsangla at ang collateral na lupa ay kinukuha ng pinagsanglaan bilang kabayaran sa nasabing utang. Malilipat lamang ang titulo sa taong pinagsanglaan kung final na ang decision ng korte at natapos na ang redemption period na binigay sa may-ari ng naayon sa batas.

Sa extrajudicial foreclosure of mortgage naman, ito ay special na proseso kung saan nakalagay sa Real estate mortgage na pinirmahan ng mga partido na binibigyan ng authority ang taong pinagsanglaan na ibenta sa public auction ang lupa kung hindi nakabayad sa utang ang nagsangla. Ang foreclosure ng mortgage sa ganitong proseso ay sinasampa sa Regional Trial Court at ito ay pinapamahalaan ng executive clerk of court at ng sheriff. Ito ay mas mabilis at matipid na proseso kesa sa judicial foreclosure. Malilipat lamang ang titulo sa taong pinagsanglaan kung natapos na ang redemption period na binigay sa may-ari ng naayon sa batas.

Ang akala ng marami na kung ang lupa na isinangla sa banko o pinagkakautangan ay naremata na o nailit o naforeclose na ay wala nang karapatan doon ang may-ari nito. Bilang may-ari, may karapatan pa siya dito na i-redeem ang lupa sa nagforeclose nito at mabawi ito.

Ang foreclosure of real estate mortgage ngayon under General Banking Act (RA 8791) o pag-iilit ng sanglaan ng lupa ng banko ay nagbibigay sa isang tao ng isang taon (ONE YEAR) na i-redeem o bayaran ang utang kasama ang mga nagastos sa public auction para mabawi niya ang lupang sinangla. Kung hindi mababayaran ang utang at mababawi ng tao ang lupa, ito ay ililipat na sa pangalan ng banko. Pero, kung ang nagsangla ay isang korporasyon, ang period of redemption o ang taning sa pagbayad ng utang at pagbawi ng lupa ay three (3) months lang mula sa foreclosure ng mortgage.

-e-Lawyers online

[simpleng_playboy]

Tanong lang po...

May problema po kasi ako ngayon sa nabili kong lupa.
May nabili po akong lote sa halagang 450K.
Patay na po ang may-ari, pero buhay po ang 5 magkakapatid at patay na po ang isa, ngunit may nagiisang anak na buhay.
Nagkabayaran po kami at pumirma po ang 5 magkakapatid.
Ngayon po ung anak ng namatay na kapatid ay naghahabol at ibabalik na lang daw ang ibinayad ko.
May habol po ba sya dito sa lupang nabili ko?

[mico]

Tanong lang po...

May problema po kasi ako ngayon sa nabili kong lupa.
May nabili po akong lote sa halagang 450K.
Patay na po ang may-ari, pero buhay po ang 5 magkakapatid at patay na po ang isa, ngunit may nagiisang anak na buhay.
Nagkabayaran po kami at pumirma po ang 5 magkakapatid.
Ngayon po ung anak ng namatay na kapatid ay naghahabol at ibabalik na lang daw ang ibinayad ko.
May habol po ba sya dito sa lupang nabili ko?

Kelan po nanyari ang bilihan? Hindi nyo pa po ba naiprocess ang transfer Title sa name po ninyo?

[simpleng_playboy]

Last July lang po..kaso nghhabol ang anak nung nmatay n kptid...nde daw sya ppyag..nde p po nttransfer sa name ko..actually amilyar lng pinanghhwakan ng mgkkpatid...wla po b mgging problema dito

[naruto789544]

i know of a similar case like that wherein nagkabayaran na and then one of the siblings stated that she will pay the amount given to the others with interest in order to get the land back... so far, the court is ruling in her favor so i think this more or less is similar to your case sir.

[mico]

"Patay na po ang may-ari, pero buhay po ang 5 magkakapatid at patay na po ang isa, ngunit may nagiisang anak na buhay..."

Sir, please do enlighten me, yung 5 po is anak itong lahat nung owner or kapatid ng owner? Medyo magulo po kasi.

[simpleng_playboy]

Bale po 6 n mgkkpatid..anak ng owner..ung isa nmtay n pero meron ngiisa anak na naghahabol

[naruto789544]

why not inquire sa pao ts... that way you can get the answers straight up... it's easier... you can ask questions and get answers faster... saves you a lot of time waiting for answers...

[EmilyJerve]

The OPLAW form is supposed to be submitted, by the receiving party, after the transfer takes place. You and your wife know when that was or will be.